Yatırımamacıyla arsa satın alırken, ticari imarlı arsa alınır mı sorusu gündeme gelir. Üzerine inşaat yapma izni olan arsalar imarlı arsalardır. Satın alınacak arsanın değerini belirleyen ise imar durumudur. Dolayısıyla bu tip arsalar, risksiz yatırım araçlarıdır. MADDE 33 – (1) Tescil işlemi için tapu müdürlüklerine gönderilen parselasyon planlarındaki dağıtım cetvellerine uygun olarak, tapu sicilinde, tescili yapılan parsellerin cinsine; özel kullanım alanı olanlara arsa, umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara imar planındaki kullanım kararı yazılır. Teklifler ilânda belirtilen saate kadar, sıra numaralı alındılar karşılığında ihale komisyonu başkanlığına verilir. Teklifler iadeli taahhütlü olarak da gönderilebilir. Bu takdirde, dış zarfın üzerine ihale komisyonu başkanlığının adresi ile hangi işe ait olduğu, isteklinin adı ve soyadı ile açık adresi yazılır. Kamuoyundaimar barışı olarak bilinen yasal düzenleme ile herhangi bir şekilde imar yasasına aykırı olan yapıların belli şartlar dahilinde imar durumuna uygun hale getirilmesi imkanı tanınmıştır. 18.05.2018 günü 3194 sayılı İmar Kanunu’na 16 nolu geçici madde eklenmiştir. İmar Kanunu’na eklenen bu madde ile yapılan değişiklikler İmar Barışı olarak kk İfraz hattı: Parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ve arsa düzenlemesine esas olmak üzere planla belirlenen parselin ifraz edileceği hattı, ll) İlgili idare: Yapı ruhsatı vermeye yetkili idareleri, mm) İmar durum belgesi: Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan Haberin Devamı. İmar, hükümetlerin toprağın fiziksel gelişimini ve her bir mülkün kullanılabileceği kullanım türlerini kontrol etme şeklidir. İmar Nedir ve Nasıl Alınır? İmar zU8uj. Ülkemizde imar mevzuatının ve plânlarının çok sık değişmesi nedeniyle taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinden doğan edimler; sözleşmenin kurulması aşamasından sonra gerekli izinlerin alınamaması ya da yetkili makamlar tarafından inşaatın durdurulması nedeniyle ifa edilemez veya imkânsız hale gelebilmektedirler. Bu gibi durumlarda “yüklenici tarafın sorumluğu ne olacaktır?” yahut “yapı sahiplerinin zararını kim karşılayacaktır?” ya da “bu gelişmeler taraflar arasındaki sözleşmeyi ne şekilde etkileyecektir?” sorularına verilecek cevap iki duruma göre değişmektedir. İlk olarak ifa imkânsızlığının sözleşmeden önce var olup olmaması, ikinci olarak da imkânsızlığın tarafların kusuruna dayanıp dayanmaması cevabı ayırıma göre;Bir inşaat sözleşmesinin kuruluş aşamasında sözleşme konusunun imkânsız olduğunu bildiği halde karşı tarafı bu konuda uyarmayan tarafın “culpa in contrahendo”, diğer bir ifadeyle “sözleşme görüşmeleri sırasındaki kusur”undan kaynaklanan bir sorumluluğu olacaktır. Taraflardan biri sözleşme konusunun imkânsız olduğunu, yani; sözleşmenin geçersiz olduğunu bilmesine rağmen karşı tarafı bu konuda uyarmaması halinde, sözleşmenin geçersiz olmasından ötürü onun zararlarını tazmin etmesi gerektiği doktrinde genel olarak kabul görmektedir.1 “Culpa in contrahendo” sorumluluğu değişik görünümlerde ortaya çıkabilmektedir. Bazı türleri kanun ile düzenlenmişken Borçlar Kanunu bazı görünümleri de doktrindeki görüşler paralelinde içtihatlar yoluyla uygulamada yer edinmiştir.2Henüz daha sözleşme aşamasında sözleşmeye konu inşaat imar düzenine ilişkin mevzuata veya plânlara aykırı olabilir. Bu halde taraflardan birinin bu durumu bilmesi, “culpa in contrahendo” sorumluluğu içinde değerlendirilecek ve sözleşme geçersiz kabul edilecektir. İki tarafın da bu imkânsızlık halinden haberi olmaması durumunda sözleşme “baştaki objektif imkânsızlık” nedeniyle Borçlar Kanunu madde 20’ye göre geçersiz olacaktır.3 Bu nedenle sözleşme gerek yüklenici gerek iş sahibi açısından borç ve/veya hak doğurmayacaktır. Üstünde durulması gereken önemli husus; sözleşme yapılırken mevcut imkânsızlığın sözleşmenin geçerliliğine etki edebilmesi için bunun “objektif bir imkânsızlık” olması gerekmektedir.4 Yani, sözleşme konusu sadece taraflar için değil herkes için imkânsız olmalıdır. Baştaki objektif imkânsızlık nedeniyle inşaat sözleşmesinin kesin hükümsüz olması durumunda, tarafların birbirlerinden tazminat talep edemeyeceği, sebepsiz zenginleşme esasları çerçevesinde herkesin aldığını iade etmesi gerektiği hususu gerek doktrinde gerekse içtihatlarda kabul görmektedir. Taraflara özgü “sübjektif bir imkânsızlık” halinde ise, bu imkânsızlık borçlandırıcı işlem niteliğinde olan inşaat sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyecektir.5Sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmasından sonra hukuki imkânsızlığın meydana gelmesi halinde, imkânsızlığın tarafların kusuruyla meydana gelip gelmemesi ihtimalleri doğrultusunda sözleşme ve taraflar farklı şekilde göre; imar durumu alınamaması ya da yapı izni alınamaması gibi durumlar yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa ise Örneğin; yüklenici 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ruhsat alma şartlarını düzenleyen uygun olmayan bir başvuruda bulunmuş ise ya da yüklenici inşaat sözleşmesinde belirlenen projeye aykırı şekilde iş yürüterek temel üstü ruhsatının verilmemesine veya başlanan inşaatın durdurulmasına neden olmuş ise artık bu durumda ifa imkânsızlığından bahsedilemez. Yüklenici projeye ve imar mevzuatına aykırı kısımları düzelterek doğru dürüst ifada bulunmak zorundadır. Aksi halde Borçlar Kanunu madde 96 uyarınca sorumluluğu söz konusu olacaktır.6 Ayrıca inşaat sözleşmesindeki projeye ya da imar mevzuatına aykırılıktan doğan gecikme karşısında, iş sahibi Borçlar Kanunu’nun 106-108 maddelerine göre yükleniciyi temerrüde düşürme ve sözleşmeden dönme imkânına sahip olacaktır.7Belirtmek gerekir ki, Borçlar Kanunumuzda borçlunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığı özel olarak açık bir şekilde düzenlenmemiştir. Bu nedenle, borca aykırılıkta alacaklının zararını tazmin yükümlülüğü BK hükmüne tabi olacaktır. Borçlunun imkânsızlıktan sorumlu olmadığı hallerde ise BK madde 117 uygulama alanı bulacak, borç sona erecektir.8 Fakat eser sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu’nun 371. maddesinde kusursuz imkânsızlık halinin özel olarak düzenlendiğini görüyoruz. Madde’ye göre müteahhit öldüğünde ya da sunu’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması halinde, eser sözleşmesi müteahhidin şahsı nazara alınarak yapılmış ise münfesih olur. Madde metninde “sunu’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması” ibaresi kusursuz imkânsızlığı ifade etmektedir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, “bu takdirde yapılan miktarın kullanılması kabil ise iş sahibi onu kabule ve bedelini vermeye mecburdur” şeklindedir. Bu ifade, tarafların birbirinden edindikleri her şeyin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini öngören Borçlar Kanunu ikinci fıkrasındaki genel imkânsızlık hükmünden ayrılmaktadır.9 Özellikle inşaat sözleşmelerinde bu durum önem taşır. Zira henüz bitirilmemiş bir inşaata oturma izni alınamayacağı için bu anlamda daima “kullanılamaz” olacaktır. Oysa bu sonuç Borçlar Kanununun ikinci fıkrasının amacına aykırı olacaktır. Bu nedenle burada “kullanılma” geniş yorumlanmalı ve yasanın amacına uygun olarak “iş sahibinin işine yarama” olarak anlaşılmalıdır. Şayet yapılmış kısım bir şekilde iş sahibinin işine yarayacak ise kusursuz imkânsızlık durumunda müteahhide orantılı bedel kendi kusuruyla inşaat sözleşmesine konu inşaat için ruhsat alamaması ya da başlanılan inşaatın projeye aykırılık nedeniyle durdurulmasına sebebiyet verdiği durumlarda, iş sahibinin Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre yükleniciyi temerrüde düşürüp gerekirse seçimlik haklarından sözleşmeden dönmeyi seçebilmesi olanağı inşaat sözleşmesine konu borcun muaccel olmasına bağlıdır.10 Başka bir ifadeyle henüz vadesi gelmemiş bir borcun ihlalinden söz edilemeyeceğinden dolayı [acze düşen, iflas eden veya hakkında takip semeresiz kalan borçluya karşı, teminat vermediği takdirde, vadeden önce dönme hakkını düzenleyen] Borçlar Kanunu madde 82 ayrık olmak üzere, Borçlar Hukukunun genel hükümlerine göre temerrüt için borcun vadesinin gelmesi imar mevzuatına göre alınan temel üstü ruhsatına göre başlanan bir inşaat için daha sonradan imar plânlarının değişmesi nedeniyle inşaatın yasaklanması halinde, başka bir ifadeyle sözleşmenin kurulmasından sonra hukuki imkânsızlık nedeniyle edimin ifa edilemez hale gelmesi durumunda; üstünde durulması gereken iki husus ortaya çıkacaktır. İlk olarak, mevcut imkânsızlığın taraflar arasındaki inşaat sözleşmesine etkileri, ikinci olarak da imar plânını değiştiren idareyle taraflar arasındaki Kanunu madde 117, tarafların kusuru olmaksızın sözleşme sonrası meydana gelen hukuki imkânsızlık halinde edimi imkânsız hale gelen tarafın borcunun sona ereceğini öngörmüştür.11 Bunun yanında anılan maddenin bir tarafın borcu ifası imkânsızlaştığı için sona erince, karşı tarafın da kendi borcundan kurtulacağını, diğer bir ifadeyle, borcun ifası imkânsızlaştığı için borçtan kurtulan tarafın, karşı taraftan alacak hakkını da kaybedeceğini düzenlemiştir. Eğer borcunun ifası imkânsızlaşan borçlu, alacağını önceden tahsil etmişse, elde ettiği miktarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmek zorunda kalacaktır.12 Yargıtay sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca dava konusu uyuşmazlıklarda müteahhidin arsa sahibinin mal varlığında yaratılan artı değerleri isteyebileceğini, ancak kar yoksunluğu isteyemeyeceğini belirtmektedir.13İmar planını değiştiren idare ile taraflar arasındaki ilişkiler hakkında şunları söyleyebiliriz. Sonradan imar plânlarının değişmesi üzerine, değişiklikten önceki plânlara göre kişilerin elde ettiği hakların korunup korunmayacağı ve alınan inşaat ruhsatının durumu da önemli bir konudur. Öncelikle söylemek gerekir ki, idari işlemler yürürlüğe girdikten sonra ileriye dönük olarak hüküm ve sonuç doğururlar. Bu kuralın istisnası ise “geri alma” işlemi olup, bu halde sonraki idari işlem geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğuracaktır. Oysa idari işlemde “değişiklik” yapılmasında değişiklik, yapıldığı tarihten sonrası için hüküm doğurur. İmar plânları düzenleyici işlemler olduğundan kural olarak hak doğurmazlar. Başka bir ifadeyle sadece önceki imar plânına dayanarak kazanılmış hak iddiasında bulunulamaz. Hak doğuran işlemlerinşaat ruhsatı verilmesi gibi bireysel idari işlemlerdir. İmar plânın değişmesi, bireysel idari işlemleri etkileyecekse işte bu halde kazanılmış haklara saygı ilkesi gündeme gelecektir.14 Uygulamada, uzun bir süre Danıştay bu konuyla ilgili olarak çelişkili kararlar vermiştir. 1983’de verdiği bir kararda; “…eski plâna göre yapılan iki katı müktesep hak teşkil eden yapının sonradan yapılan imar plânı değişikliği ile umumi hizmetlere ayrılan yerde kalması nedeniyle ruhsatın ilgili bölümünün iptalinde isabetsizlik bulunmadığı…”15 na hükmetmiş ancak 1984’de verdiği bir kararda ise, “…imar plânında değişiklik yapılarak kat adedi düşürüldüğünden, plân değişikliğinden önce verilen ruhsat üzerine yapılmakta olan yapının kolonu atılmış durumdayken durdurulmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı…”16 nı belirtmiştir.17Son dönemde Danıştay’ın bu konuda ki kararları bir düzene girmiş, mevcut imar plânına uygun şekilde alınan inşaat ve iskân ruhsatlarına göre fiilen yapılmış bölümlerin ve katların kazanılmış haklara saygı ilkesine göre korunacağı benimsenmiştir. Danıştay kararlarında kazanılmış hakların kapsamını belirlerken; yalnızca yapı izin belgesinin mevcut imar mevzuatına uygun alınıp alınmasına bakmayarak, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviyeyi de ölçü almaktadır. 18Bunun yanında Danıştay, imar plânı değişikliği nedeniyle kişilerin uğradığı maddi ve manevi zararların idarenin sorumluluğu ilkesine göre ilgili belediyece tazmin edilmesi gerektiğini belirtmekte ancak ortada verilmiş bir inşaat ruhsatı ve buna göre başlanmış bir inşaat yoksa sadece imar durumu değişmesi sebebiyle değer kaybına bağlı tazminatı kabul etmemektedir.19Danıştay kararlarından anlaşıldığı üzere; imar durumundaki değişikler sonucu inşaatın, inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde yapılamaması ihtimali mevcuttur. Peki, ama bu durumda ortaya çıkan zarardan kim sorumlu olacaktır?Böyle bir durumda hem iş sahibinin hem de müteahhidin iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan koşulların önemli ölçüde değiştiği kuşkusuzdur. Zira olası bir imar plânı değişikliğiyle tarafların sözleşmeyle meydana getirmek istedikleri yapının önemli azalmalar, kısıtlamalar olmadan meydana gelmesi mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda Borçlar Kanunu madde 117 anlamında bir ifa imkânsızlığı olmamasına rağmen tarafların, sonradan değişen bu şartlar eğer sözleşmenin kurulması aşamasından önce de mevcut olsaydı bu inşaat sözleşmesini yapmayacakları açık bir şekilde belli olabilir. Artık bu şartlar altında taraflar bu sözleşmeyle bağlı tutulamazlar. Diğer yandan Borçlar Hukukunun temel ilkelerinden olan ahde vefa ilkesi de göz önüne alındığında, sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur. Hukukta bu karşıtlık dayanağını dürüstlük kuralından alan, Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmeyen hal kuralı ile sözleşmenin değişen koşullara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.20 Bu takdirde sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını taraflardan herhangi birisinin talep edebilmesi gerekecektir. Sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanması ilkesi doktrinde kabul görmüş olup, Yargıtay da kararlarında çağdaş hukukun bir gereği olan uyarlama taleplerine olumlu yaklaşmaktadır.21Uyarlama sonucu Yargıtay gerekirse elde kalan veya eksik yapılmış olan inşaatta tarafların paylaşım oranlarını değiştirmektedir.221. “OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, 2. “…olaya “akit görüşmelerinden doğan sorumluluk” CULPA IN CONTRAHENDO kurallarıyla bakılması gerektiğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Gerçekte de; akit bir süreçtir. Akit kurulmadan önce taraflar; aktin muhtevası, şartları içerdiği hak ve yükümlülükler üzerinde görüşmeler yaparlar; bu görüşmeler kısa veya uzun sürebilir. Görüşmelerin başlamasıyle görüşmeciler arasında hukuki bir ilişki kurulur. Bu ilişki akit benzeri bir güven ilişkisidir. Güven ilişkisi MK. md. 2/1’de düzenlenmiş bulunan dürüstlük kuralına dayanır. Buna göre görüşmeler esnasında, görüşmecilerin akdin muhtevası ve şartları hakkında birbirlerini aydınlatması dürüstlük kuralına uygun davranması, birbirlerinin kişilik ve mal varlığı değerlerine zarar vermemek için gerekli özeni göstermesi, koruma yükümlülüklerine uyması gerekir. Görüşmeciler bu yükümlülüklere kusurlu olarak aykırı davranıp görüşmelerin başlamasıyla aralarında kurulmuş bulunan güven ilişkisini ihlal ettikleri takdirde bundan doğan zarardan sorumludurlar.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1995/9375 K. 1995/9860 T. “Kaldı ki, dava dilekçesinde sözleşmenin ifa edilmemesi yanında sözleşmenin kurulacağı ve ifa edileceğine güvenilerek sözleşme öncesi görüşmelerden doğan sorumluluğa da dayanılmıştır. Doktrinde “culpa in contrahendo” olarak adlandırılan bu tür sorumluluğun da tazminat talebine dayanak yapılabileceği kuşkusuzdur. Mahkemece bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.” Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E. 2005/1932 K. 2005/479 T. 3. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, 4. “OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, 5. “O halde, öncelikle araştırılması gereken husus, taşınmazın sözleşmedeki amaca uygun biçimde imara müsait duruma getirilip getirilemeyeceği olmalıdır. Bu konuda mutlak imkânsızlık olduğu saptanırsa, imar mevzuatı kamu düzenine ilişkin olmakla mahkemece durumun doğrudan dikkate alınması ve BK. 20. madde hükmünce akdin batıl olduğu gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/1995 K. 1997/2319 T. “Görülüyor ki, hukuki işlemin yapıldığı tarihte gerek taşınmazın imarlı olmayışı ve gerekse bazı paydaşların sözleşmeye katılmayışından ötürü akdin ifasında olanaksızlık vardır Bk. M. 20 .” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1999/1573 K. 1999/3113 T. “…Bu haliyle sözleşme konusunun imkânsız bulunduğu, bu imkânsızlığın da sözleşmenin yapılmasından önce var olan objektif imkânsızlık olduğu ortadadır. Bu durumda Borçlar Kanunu 20/1. maddesi uyarınca sözleşme batıl olduğundan davanın reddine karar verilmesi yerine geçerli bir sözleşme varmışçasına yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2001/2101 K. 2001/4508 T. “…imkânsızlık borcu sona erdiren nedenlerden biridir. İfa imkânsızlığının sözleşme yapılmadan önce olduğu saptanırsa örneğin, arsanın kamulaştırılmış olması, yeşil alan veya kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yer sayılması gibi… sözleşme konusu iş herkes için “objektif olarak” imkânsız olacağından bu sözleşme butlanla batıldır . Bu gibi durumlarda sözleşme geçersiz sayılacağından, geçersiz sözleşmeye dayanılarak istemde bulunulamaz.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2003/6203 K. 2004/3318 T. “…İfa imkânsızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir… Davalı yüklenici ile haricen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış bu defa aynı tapu kaydı önceki yüklenici tarafından davalıya devredilmiştir. Ancak, bu yere inşaat yapımı için gerekli ruhsat alınamamıştır. Davacılara ait parsel açısından sözleşmenin yapıldığı aşamada objektif imkânsızlık bulunmaktadır. Bu haliyle sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak kaçırılan fırsat kapsamında olumsuz zarar istenemez. Ancak geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar kendi edimleri yönünden ifada bulunmuşlarsa sebepsiz zenginleşme ilkeleri doğrultusunda işlem yapılıp iade edilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/1974 K. 2006/2012 T. 6. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, 7. “Tam karşılıklı sözleşmelerden olan istisna sözleşmelerinde borçlunun müteahhidin kendi kusuruyla işi teslim gününde bitirmeyerek temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları hakkında Borçlar Kanunu’nda özel bir hüküm yer almamaktadır. Genel hükümlerde madde 106-108. tam karşılıklı sözleşmelerde borçlunun temerrüdü düzenlenmiştir. O halde, ortada kanun boşluğu yoktur ve Hukuk Genel Kurulu kararında da belirtildiği üzere, içtihadı birleştirmeye konu olaylarda uygulanacak kanun hükümleri Borçlar Kanununun 106-108. maddeleridir.” Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu E. 1983/3 K. 1984/1 T. “…Davacılar ile davalı Uğur T. arasında tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır… Yükleniciler sözleşmede kararlaştırılan süre dolduğu halde arsa sahiplerine karşı olan edimlerini yerine getirmekte temerrüde düşmüşlerdir. Bu durumda arsa sahiplerinin 106. maddesi uyarınca fesih hakları doğmuştur.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/534 K. 2005/1536 T. “…Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olup iki tarafa hak ve borç yükleyen sözleşmelerdendir. …Karşılıklı borçlanmayı içeren bir sözleşmede iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde; Borçlar Yasası’nın 106. maddesi hükmü, öteki tarafa üç seçimlik hak tanımaktadır. Sözleşmenin direngen olmayan tarafı her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle ödence isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için ödence isteyebilir ya da sözleşmeyi bozabilir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/533 K. 2005/5448 T. 8. ” OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, 9. “ÖZ, Turgut”, “İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat”, İstanbul,2006, 10. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, 11. “…sözleşmenin akdinden sonra mutlak imkânsızlığın ortaya çıktığı hususu kesinlik kazanmıştır. Bu durumda, arsa sahiplerinin ve davalı yüklenicinin iradesi dışındaki sebeplerle akdin ifasının imkânsızlaştığı anlaşıldığından, davada yer almayan diğer arsa sahiplerinin feshe karşı çıkmalarının sonuca etkisi bulunmamaktadır. Böyle olunca mahkemece yapılacak iş 117. maddesi gereğince akdin feshine karar verilmesinden ibarettir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/4191 K. 1997/5347 T. “…davalının davacıya villa sattığı, villanın bulunduğu sitenin davalıya ait tapuda kayıtlı bölümüne sosyal tesislerin yapıldığı ancak belediye ile çıkan uyuşmazlık sonucu sosyal tesislerin yeşil alanda kalmış olması nedeniyle yıkım kararı verildiği ve yıkımın gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Davalı sözleşmede taahhüt ettiği edimini yerine getirmiştir. Daha sonra ortaya çıkan hukuki durum nedeniyle sosyal tesisler hakkında yıkım kararı alınmış olması ileride yıkılmış olması halinde davacının villasının değer kaybedeceğine ilişkin talep, davalı tarafından edim yerine getirildiğinden ve maddesi gereğince borçlunun kusuru olmaksızın ifa imkânsızlığından kaynaklandığından istenemez.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2002/4251 K. 2002/6600 T. “…taraflar arasında imzalanan sözleşmeden sonra imar durumunun değişmesi sebebiyle sözleşmeye uygun inşaat yapılamayacağının anlaşılmasına, bu durumda akdin maddesi uyarınca son bulduğunun kabulünün gerekmesine göre sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2004/1009 K. 2004/5441 T. 12. ” OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, “Tekinay/Akman/Altop, “DURAL”, “Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık”, 13. “…Üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan 1 ve 37 parsellerin tevhit işlemlerinin mümkün olmayışı nedeniyle sözleşmenin imkânsız hale geldiği hususunda tarafların bir uyuşmazlıkları bulunmadığı gibi, bu yön bilirkişi raporuyla da saptanmıştır BK. m. 117 . Bu bakımdan yanlar sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca verdiklerini birbirlerinden isteyebilir. Burada istenebilecek şeyler, karşı yanın mal varlığında yaratılan artı değerlerdir. Davacı yükleniciler birleştirilen Kartal Birinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 96/1 esas sayılı dosyasında davalı arsa sahibine Alman Markı olarak ödemeler yaptığını, her parsel için gerek tevhit, gerekse müstakil inşaat yapılmak üzere çalışmalarda bulunduklarını, bu arada proje çizdirdiklerini iddia etmiştir. Davacılar, davalı arsa sahibinden kar yoksunluğu isteyemezler ise de, davalıya yapılan ve iadesi gereken para ödemelerini ve davalının arsa payı oranında mal varlığına kattığı değerleri talep edebilir. Öyleyse mahkemece davacıdan, davalıya yapılan ödemeler tutarının ne olduğu açıklattırılmalı ve kanıtlanırsa bu ödemeler ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucu arsa için davalı yararına olan değerler bulunmalı, böylece bunların toplamı hüküm altına alınmalıdır.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/1139 K. 1997/2483 T. 14. “SANCAKDAR, Oğuz”, “Belediyenin İmar Plânını Yapması-Değiştirmesi ve İptal Davası”, Ankara, 1996, 15. Danıştay 16. Danıştay 17. “…Olayda, yıkımına karar verilen 3. kat inşaatın davacı tarafından ruhsat alınarak yapılmış, daha sonra da iskân ruhsatı alınmış olması nedeniyle davacının, yıkımına karar verilen yapı nedeniyle uğradığı zararın tazmin edilmesi gerektiği tartışmasızdır. İdarenin hizmet kusuru nedeniyle zararı tazmin edilecek olan davacının, gerçek zararının tespitinde, bu zararın gerçekleştiği tarihin birim fiyatları üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire E. 2002/5832 K. 2003/3421 T. 18. “…Davacılar tarafından ileri sürülen kazanılmış hak iddiasına gelince, Danıştay’ın süregelen içtihatlarında, kazanılmış hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmiş bulunması yeterli olmayıp, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınmaktadır. Olayda da, yukarıda sözü edilen ruhsatın yürürlükte olduğu dönemde inşaata başlamış olması ve Anayasa Mahkemesinin iptal kararına kadar taraflarca ulaşılan seviyenin kanıtlanması halinde bu kısımların kazanılmış hak olarak değerlendirilmesinin yapının yıkımına ilişkin davada incelenmesi gerekmektedir.” Danıştay6. Daire E. 1991/482 K. 1991/3229 T. “…Davacı, imar plânında konut alanında kalan taşınmazı üzerinde yaptırmak istediği inşaat nedeniyle davalı idareye başvurmuş, gününde inşaat ruhsatını almış, inşaatın verilen ruhsata uygun olarak tamamlanması üzerine de gününde yapı kullanma izni belgesini almıştır. Bu işlemler nedeniyle davacının hatası, hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadığı gibi söz konusu inşaat o tarihte yürürlükte olan imar plânına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiştir. Böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan davacının artık kazanılmış hakkı doğmuştur. Bu durumda, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, söz konusu taşınmazın bulunduğu yeri konut alanı olarak belirleyen imar plânı değişikliğinin günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle iptal edilmesinde hukuka uyarlık bulunamamaktadır.” Danıştay 6. Daire E. 1997/6294 K. 1998/5931 T. “…Olayda, günlü inşaat ruhsatı, verildiği tarihte yürürlükte olan imar plânına uygun olarak düzenlenmiş, bu ruhsata dayalı olarak inşaata başlanılmış, anılan plânın tarihinde İdare Mahkemesince iptal edilmesine karşın inşaat mühürlenmeyerek devamına izin verilmiştir. Davalı idarece iptale ilişkin Mahkeme kararının onandığı tarihi itibariyle dahi işlem yapılmamış, yeni plânın yürürlüğe girdiği tarihten yaklaşık 2 yıl sonra inşaat ruhsatı iptal edilmiştir. Bu durumda, davalı idarece günlü Mahkeme kararının gereğinin yerine getirilmesi için ancak gününde bir işlemin tesis edilmesi ve inşaat ruhsatının iptal edildiğinden bahisle tadilat projesi yapılmasının da istenilmesi nedeniyle arada geçen bu sürede yapımına devam edilen inşaatın bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının korunması zorunlu olduğundan, bu hususun göz önünde bulundurulması suretiyle İdare Mahkemesince yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir”. Danıştay 6. Daire E. 2003/6430 K. 2004/948 T. “…İnşaat devam ederken idare mahkemesi kararıyla alanda kat artışı getiren imar plânı değişikliğinin iptaline karar verilmiş, ancak davalı idarece iptal hükmü uyarınca kararın verildiği tarihte inşaatın durdurulması gerekirken bu tarihten sonra tarihinde yapının mühürlenmesi yoluna gidilmiştir. Davacının yapısı için inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası, hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda, mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Olayda ise imar plânı değişikliğinin iptaline ilişkin idare mahkemesi kararının tarihinde verilmesine ve davacıya gününde yapı kullanma izni verilmesine karşın davalı idarece yapı bittikten sonra günlü işlemle inşaat ruhsatının, günlü işlemle de yapı kullanma izninin iptal edildiği ve yapı tatil zaptının tarihinde düzenlenerek yapının mühürlendiği anlaşıldığından, yıkım kararının alındığı tarihte davacının kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda, söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda kat artışı getiren imar plânı değişikliğinin günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle yapı bittikten sonra inşaat ruhsatı iptal edilerek yapının yıktırılmasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” Danıştay 6. Daire E. 2002/607 K. 2004/344 T. “…Bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar plânı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire E. 2003/6692 K. 2005/3650 T. 19. “…İmar plânı değişikliğinden önceki imar durumuna uygun olarak düzenlenen proje nedeniyle yapılan masrafların plân değişikliğinden önce henüz inşaat ruhsatının alınmaması, imar durumunun geçersiz kalması göz önünde bulundurularak belediyenin hizmet kusuru bulunmaması gerekçesiyle tazminat isteminin reddi…” Danıştay 6. Daire “…Binanın önünden geçen yolun imar plânı değişikliği yapılarak oto üst geçidine bağlanmak suretiyle yükseltilmesi sonunda binanın ön yüzünde eski yol ile hemzemin bulunan giriş ve iki dükkânın yol zemininden aşağıda kalması sonucu uğranılan zararın tazmini gerektiği…” Danıştay 6. Daire 20. “ Ülgen”, “Dövizle Borcu Olanlar İçin UYARLAMA DAVALARI”, İstanbul, 2001 21. “…Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık Ahde Vefa- Pacta Sund Servanda ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet MK Md. 4,2 kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık Clausula Rebus Sic Stantibus – Beklenmeyen hal şartı – sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1998/5829 K. 1998/7843 T. “…Ahde vefa ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet olunmalıdır. Sözleşmeye bağlılık kuralı hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasında mevcut olan denge, ekonomik şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak boyutta bozulabilir, işte edimler arasındaki dengeyi aşırı derece bozan harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki olağanüstü yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi hallerde sözleşmeye bağlılık ilkesi ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Bu adaletsiz sonuçları bertaraf etmek için, bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır, işte edimler arasındaki dengenin, olağanüstü değişmeler yönünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi ve belki de imkânsız hale getirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. Bu gibi hallerde emprevizyon veya clausula rebus sic stantibus kavramı çerçevesinde kurulmuş olan bir sözleşmede değişikliklerin yapılması, hâkimin sözleşmeye müdahalesi istenebilecektir. Öğreti ve uygulamada akdi uyarlama benimsenmiştir…” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2001/15-402 K. 2001/459 T. 22. “…Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara isabet edecek bağımsız bölümler, başka bir anlatımla, taraflara isabet edecek arsa payları belli olduğu için, bu tür sözleşmelerde işin bedeli götürüdür. BK’nın 365/2 Yatırım amaçlı alacağınız arsada herhangi bir sorun ile karşılaşmamanız için imar durumuna dikkat etmeniz gerekir. İmar durumu hakkında detaylı bilgiler ya da bir arsanın imar durumunu nereden öğrenebilirim gibi sorular ile karşı karşıya kalıyorsanız bu haber sizin için oldukça önemli! Arsa İmar Aşamasında İse Sorun Olur Mu? Bir arsanın imar durum belgesi bulunur. Böylece imar durum belgesi içerisinde; arsanın ne kadar büyüklükte bir inşaata hakkınız olduğunu, inşa edilecek binaların kaç katlı olacağı ya da ne kadar büyüklükte olacağı, ifraz şartları ve arsa üzerinde bulunan nasıl bir yapılaşma olacağını görebilirsiniz. Tüm bu bilgileri öğrenmeden arsa satın almanız oldukça yanlış bir hareket olacaktır. Arsanın imar durumu nasıl öğrenilir sorusu için dikkat etmeniz gereken önemli noktalar arasında, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye başvuru yapmanız gerekecektir. Belediyenin ilgili birimleri satın almak istediğiniz arsanın imar durumu hakkında size bilgi verecektir. Arsa ve araziye ait imar durumunu belediyeden almanın bir diğer tabiri ise; o arsa içerisinde ne kadar ve nasıl bir yapılaşma olacağını öğrenmek demektir. Yasal olarak tüm bu bilgileri arsanızın bağlı olduğu belediyeden öğrenebileceksiniz. Arsa İmar Durumunu Herkes Alabilir Mi? Satın almak istediğiniz arsanın imar durumunu öğrenmek için belediyeye bir dilekçe vermeniz gerekir. Verilen bu dilekçe sonrasında kolay bir şekilde imar durumunu öğrenebilirsiniz. Tek sorun arsa size ait değilse ve bilmediğiniz satın almak istediğiniz arsanın imar durumunu öğrenmek çok kolay olmayabilir. Yeni satın alacağınız arsanın imar durumu bilgisi için kamuya açık olarak göremeyebilirsiniz. Herkese açık olmayan arazinin imar durumu herhangi bir kişiye verilmez. Bu durum ile karşı karşıya kalıyorsanız satın alacağınız arsa sahibinden imar durum belgesini almasını isteyerek öğrenebilirsiniz. İmar Durum Belgesi İçeriğinde Neler Bulunur? Gayrimenkulünüzün bağlı olduğu belediyeden alacağınız imar durum belgesi içeriğinde ne olduğunu merak ediyorsanız bu madde sizin için oldukça önemlidir. Sizin için arsanın imar durumu nasıl öğrenilir konusunda arsa üzerinde bir yapılaşma olacağını görebilirsiniz. Yani fiziki ve teknik şartlarını öğrenebilirsiniz. Dolayısıyla arsa içerisinde yer alan kısımda arsanın üzerine ne kadar büyüklükte bir inşaata izin verildiğidir. Verilen bu bilgilerin yanında arsanıza dikilecek olan binanın yükseklik bilgisi de arsa imar durum belgesi içerisinde yer alır. Ayrıca ifraz şartları ya da tevhid şartlarını da bu belgede bulabilirsiniz. Son olarak arsa imar durum dilekçesinde yer alan noktalardan bir tanesi de terkler olacaktır. Arsa imar durumunu öğrenmek için de bir bedel ödemeniz gerekecektir. Belediyeye ödeyeceğiniz bu bedel için metrekare başına göre bir fiyat çıkarılır. Buna göre çok rahat bir şekilde arsa imar durum belgesini öğrenebilirsiniz. Arsa imar durumunu öğrenmeden arsa satın almanız oldukça yanlıştır. kaynak . Soru Imar durumunu,özel kullanim olarak belirtilmis arsa almak dogrumudur ve bu ne demektir?tesekkur eder iyi gunlerimi sunarim.. Yanıt Merhaba. Konu ile ilgili bilgiye Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut sitesi 'daki Buraya tıklayınız adresinden ulaşabilirsiniz. Arsa hakkında detaylı bilgi için belediyeye müracaat etmeniz faydalı olacaktır. Satfiye Kireçci tarafından yanıtlandı. 11 Temmuz 2016 1114 Tolga saygı 15228 Kişi okudu Yorumlar Bu Makalede Neler Var? İçindekiler1 İmar Durumu Belgesi Nedir? İmar Çapı Nedir?2 İmar Durumu Belgesinde Hangi Bilgiler Yer Alır?3 İmar Durumu Belgesi Örneği/Örnek İmar Durum Belgesi4 İmar Durumu Belgesi Nereden Alınır? İmar Durumu Nereden Alınır?5 İmar Durumu Belgesi Nasıl Alınır? İmar Çapı Nereden Alınır?6 İmar Durumu Belgesi Dilekçe Örneği7 İmar Durum Belgesi İçin Gerekli Evraklar8 İmar Durumu Belgesi Kaç Günde Alınır?9 İdare İmar Durumu Belgesi Vermek Zorunda mı?10 İmar Durumu Belgesi Verilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?11 İmar Durumu Belgesine İmar Çapına Dava Açılabilir mi?12 İmar Durumu Belgesine Dava Açma Süresi13 İmar Çapına Karşı Açılacak Davada İmar Planının İptali14 İmar Durumu Hatalı Düzenlenirse Hatalı İmar Çapından Kaynaklanan Zararİmar Durumu Belgesi Nedir? İmar Çapı Nedir?İmar durumu; yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planındaki kullanım amacı, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi yapılaşma koşullarına ilişkin bilgileri gösteren ve ruhsat vermeye yetkili idare tarafından düzenlenen bir belgedir. Bu belge; bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgedir. Ruhsata esas teşkil edecek projelerin hazırlanması için ilgili idareden imar durumu belgesinin alınması durum belgesi bir imar parselinin gerek arsa gerekse yapılacak yapı bakımından boyutları, sınırı, imar planında gösterilen kullanım şekli ile binanın yapı nizamı, kat adedi gibi teknik şartlarını gösteren bir belge olup, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama sayılı İmar Kanununun 21. maddesinin 1. fıkrasında, bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınmasının mecburi olduğu, aynı Kanunun de belediyeye yapılacak müracaatta dilekçeye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gerektiği durum belgeleri taşınmazların imar planındaki konumu ve yapılaşma koşullarını ilgili Yönetmeliğine göre göstererek plan hakkında bilgi veren, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama durum belgesi, bir imar parselinin gerek arsa gerekse yapılacak yapı bakımından boyutları, sınırı, imar planında gösterilen kullanım şekli ile binanın yapı nizamı, kat adedi gibi teknik şartlarını gösteren bir belge olup, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama işlemidir. İmar durum belgesi ruhsat başvurusu yapılmadan önce alınan ve ruhsat başvurusu yapılırken, başvuruya eklenecek belgelerden biri olduğundan, imar durum belgesi talep edilmesi tek başına ruhsat başvurusu anlamına Durumu Belgesinde Hangi Bilgiler Yer Alır?İmar durumu belgesinde parselin imar planına göre durumu, yapılaşma koşulları gibi bilgiler yer alır. Öncelikle parselin imar planına göre ne tür bir kullanıma örneğin konut, ticaret, sanayi vb. konu yapı yapılabileceğine dair bilgiler yer alır. Ayrıca parselde inşaat yapılması için terk veya parselasyon yapılması gerekiyor ise buna dair bilgiler tevhid ve ifraz şartları yer parseldeki yapılaşma koşulları KAKS ve TAKS değerleri, çekme mesafeleri, bahçe mesafeleri, ne kadar yükseklikte bir yapı yapılabileceği gibi ifadeler yer alır. İmar planlarında yapılaşma koşulları hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz İmar Planlarında Yapılaşma Koşullarıİmar durumu belgelerinde, ruhsat eki projelere esas olmak üzere onaylı imar planındaki o parseli ilgilendiren; yapı nizamı, kullanım kararı, ön-yan-arka bahçe yaklaşma mesafeleri, yapı yüksekliği, TAKS, KAKS emsal, kütle ölçüleri ve benzeri kriterler eksiksiz bir biçimde esas teşkil edecek projelerin hazırlanması için ilgili idareden imar durumu belgesinin alınması gerekir. İmar durum belgeleri, tereddüde mahal bırakmayacak biçimde ve netlikte çizim tekniğine uygun olarak düzenlenir. Bu belgenin düzenlenmesinde ortaya çıkabilecek hatalar, tek başına dava konusu olabileceği gibi işlemin iptaline de neden Durumu Belgesi Örneği/Örnek İmar Durum Belgesiİmar durumu belgesi/imar çapı örneğine aşağıda yer verilmiştir. İmar durumu belgesinin PDF hali için şu linke tıklayınız İmar Durumu Belgesi Durumu Belgesi Örneğiİmar Durumu Belgesi Nereden Alınır? İmar Durumu Nereden Alınır?İmar durum belgesi, bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi ifade eder. İmar durumu belgesi belediyeden veya il özel idaresinden alınır. Bu birimlerin imar müdürlüklerine başvuru yapılması Durumu Belgesi Nasıl Alınır? İmar Çapı Nereden Alınır?Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. Bunun için aşağıdaki dilekçe örneği Durumu Belgesi Dilekçe Örneğiİmar durumu/imar çapı belgesi almak için aşağıdaki dilekçe kullanılabilir.……………….BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜNE… ilçesi, … mahallesi, … pafta, … ada, … parselde kayıtlı taşınmazın malikiyim. Parselime ait imar durumu belgesinin hazırlanarak tarafıma verilmesi için gereğini arz ederim. ……/……./…. Mal Sahibi Adı Soyadı …… imza Kimlik No …… Adres …… Telefon …… Eki Tapu örneği Vekil ise Vekaletname örneği Varis ise Veraset ilamıİmar Durum Belgesi İçin Gerekli EvraklarPlanlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat imar durumu belgesi/imar çapı almak için gerekli evraklar; 1 aplikasyon krokisi 2 tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler, 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun haricinde, özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile; a İlgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi, b Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı, c Bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge, ç Kesinleşmiş kamulaştırma Durumu Belgesi Kaç Günde Alınır?Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre; ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesini ve bu belge ile birlikte; onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini, yol kotu tutanağını ya da kot kesit belgesini, ilgili idarelerce gerekli görülen hallerde istikamet rölevesini ayrıca bir başvuruya gerek olmaksızın en geç iki iş günü içinde verir. Yani imar durumu belgesi başvuru tarihinden itibaren iki iş günü içinde İmar Durumu Belgesi Vermek Zorunda mı?Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre; ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesini ve bu belge ile birlikte; onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini, yol kotu tutanağını ya da kot kesit belgesini, ilgili idarelerce gerekli görülen hallerde istikamet rölevesini ayrıca bir başvuruya gerek olmaksızın en geç iki iş günü; kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi Durumu Belgesi Verilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre ilgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesinin bir örneğini en geç iki iş günü içinde verir. İmar durumu belgesi düzenlemesinde bazı şartların gerçekleşmiş olması ve bu şartlara uyulması gerekir. Bu şartların gerçekleşmediği durumlarda imar durumu belgesinin verilmemesi hukuka aykırılık teşkil etmeyecektir. Bu nedenle gerekli koşullar gerçekleştiği halde imar durumu belgesinin verilmemesi, mevzuata aykırılık teşkil Genel Olarak İmar Durumu Belgesinin İmar Planına ve İmar Mevzuatına Uygunluk Şartıİmar durumu belgesinin imar planına ve imar mevzuatına uygun olması gerekmektedir. Belediyeler ve ruhsat vermeye yetkili diğer idareleri de, verdikleri ruhsatların ve ruhsata esas diğer belgelerin imar planına, imar mevzuatına uygun olup olmadığını ve ruhsat verilecek taşınmazın kendi yetki alanlarında bulunup bulunmadığını denetlemekle uygulama imar planının iptal davasına konu edilmesi, bu plana dayanılarak imar durumu verilmesine engel teşkil etmez. Fakat imar planı yargı kararıyla iptal edilmiş ise yeni plan yürürlüğe girinceye kadar imar durumu belgesi verilmemesi, mevzuata aykırılık teşkil sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir. Bu nedenle, belediye tarafından verilecek plan örneği ya da imar durumu belgeleri kayıt ve suret harcına tabidir. Harçla ilgili meseleler için imar harçlarıyla ilgili uyuşmazlıklar kısmına Üst Ölçekli Planı Değiştirilmiş Alanlarda İmar Planına Uygunluk3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinin 1. fıkrasına tarihli ve 6495 sayılı Kanun’la eklenen d bendine göre alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu süre içinde ruhsat işlemleri, yürürlükte olan uygulama imar planına göre Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 2. fıkrasına göre alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar, alt kademe planları en geç altı ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave İmar Durumu Belgesi Verilmesi İçin İmar Planı Zorunluluğu ve İmar Parseline Dönüşme Şartıİmar parseli; uygulama imar planı kapsamındaki imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 1. fıkrasına göre uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda yapı ruhsatı maddeye göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. Aynı Yönetmeliğin 8. maddesine göre ise parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı taşınmazın imar parseline dönüşmesi için taşınmazın uygulama imar planı kapsamında olması ve parselasyon ya da ifraz-tevhit gibi yöntemlerle kadastro parselinin imar parseline dönüştürülmesi gerekir. İmar parseline dönüşme şart sadece imar planı bulunan alanlar içindir. Planı bulunmayan alanlarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre imar parseline dönüşme şartı aranmadan ruhsat Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 3. maddesinde uygulama imar planının, bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları, uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren raporuyla bir bütün olan plan olduğu tanımlanmıştır. Bu hükümden de anlaşıldığı gibi bir bölgenin yapı yoğunluğunu, düzenini ve esaslarını imar planı düzenlemekte ve bu plana uygun olarak ve uygulanması yolunda yapı ruhsatı alınarak inşaat yapılması gerekmektedir. Bu nedenle imar parseli oluşturulmadan ruhsat verilmesi imar mevzuatına aykırıdır. Danıştay 6. Dairesi de tarihli ve E2005/4453, K2007/6360 sayılı kararında henüz imar planı bulunmayan alanda ruhsat verilmemesinde hukuka aykırılık belediye encümeninin de “imar parseline dönüşüm sağlanmadan kadastro parseli üzerinden inşaat ruhsatı verilebileceğine” ilişkin kararları da hukuka aykırıdır. Danıştay 6. Dairesi, E1988/341, K1989/505 kararında; şuyulandırma yapılarak henüz imar parseli haline dönüşmeyen yere inşaat ruhsatı verilmesinin yerinde olmadığına karar vermiştir. Karara göre, 3194 sayılı Yasanın ruhsat alma şartlarını düzenleyen yapı ruhsatı almak için belediyelere bir dilekçe ile müracaat edileceği ve bu dilekçeye tapunun istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belgenin ekleneceği kurala bağlanmıştır. Hal böyle olunca, henüz şuyulandırma yapılmadığı ve mülkiyet konusu halledilmediğine göre, maliki kesin belli olmayan taşınmaz için zira inşaat ruhsatı alan kişinin taşınmazı yukarıda izah edildiği üzere imar parseli değildir ruhsat verilmesi yasal düzenlemeye aykırıdır. Bu alana ancak imar parseli haline getirildikten yani şuyulandırıldıktan sonraki durumu gösterecek şekilde düzenlenecek tapunun ibrazı halinde ruhsat verilebilir. Bu durumda, imar parseli niteliğini taşımayan taşınmaz için şuyulandırılmadan inşaat ruhsatı verilebileceği yolundaki encümen kararında ve buna dayanılarak inşaat ruhsatı düzenlenmesinde yukarıda belirlenen yasal düzenlemelere uyarlık bulunmadığından, İdare Mahkemesince aksine karar verilmesinde isabet Parselasyon İşlemleri Davalı Alanlarda İmar Durumu Belgesi ve Ruhsat VerilmesiPlanlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin parsellerde yapılanma şartlarını düzenleyen 8. maddesine göre Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez. Bu nedenle, dava ve benzeri nedenlerle tamamı tapuya tescil edilmeyen parselasyon planına göre tapuya tescil edilen bir imar parselinde ruhsat verilebilmesi Alt Yapı Hizmetlerinin Götürülmüş OlmasıPlanlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması şarttır. İlgili kurum ve kuruluşların, yerleşme alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili gerekleri ivedilikle yerine getirmesi zorunludur. Bu nedenle ruhsata esas olmak üzere imar durumu belgesi verilmesinde bu hususun da dikkate alınması Yola Cephesi Olmayan Parsellerde İmar Durumu Belgesinin VerilmesiPlanlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı Kayıt ve Suret Harcının Ödenmiş Olması2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79. maddesine göre, belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle taşınmazlarla ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, kayıt ve suret harcına tabidir. İmar durumu belgesinin verilebilmesi için de kayıt ve suret harcının ödenmiş olması gerekir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz Kayıt ve Suret Harcı Nedir? Nasıl Hesaplanır?İmar Durumu Belgesine İmar Çapına Dava Açılabilir mi?İmar durumu verilmesi, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğinde olduğu için tek başına iptal davasına konu olabilir. Üstelik imar durumu belgesi, hem belgenin verilmemesi, hem de imar planına aykırı olması yönünden dava konusu 6. Dairesi, E1994/1769, K1994/4207 sayılı kararında; imar çapının, kesin ve yürütülmesi gerekli bir işlem olduğundan idari davaya konu olabileceğine karar vermiştir. İdarece tesis edilmiş bir işlemin idari davaya konu olabilmesi için kesin ve yürütülmesi zorunlu nitelikte bulunması ve hukuksal durumun oluşmasında da etkili olması gereklidir. Danıştay’a göre; imar çapı imar planlarının ve ilgili yönetmelik hükümlerinin uygulanmasına yönelik bir idari işlem olup, bu tür bir işlemin kesin ve yürütülmesi zorunlu, sonuç doğurucu, hukuki durum yaratıcı bir işlem niteliğinde olduğu açıktır. İmar Durumu Belgesine Dava Açma Süresiİmar durum belgeleri taşınmazların imar planındaki konumu ve yapılaşma koşullarını ilgili Yönetmeliğine göre göstererek plan hakkında bilgi veren, yapılaşma aşamasında ruhsata eklenecek projelerin hazırlanmasına esas alınarak plana uygunluğu sağlayan uygulama işlemleridir. İmar durumu belgelerine karşı, veriliş veya tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde dava açılması 6. Dairesi, E 2001/6627, K 2003/20 sayılı kararında “Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planlarına karşı askı süresi içinde itiraz edilmiş fakat süresi içinde dava açılmamış olsa dahi, imar planının uygulanmasına yönelik işlem nedeniyle dayanağı olan imar planının iptali istemiyle 2577 sayılı Yasanın 7. maddesine belirtilen süre içerisinde dava açılabileceğine karar göre “Dava, davacılara ait taşınmazı da kapsamına alan bölgeye ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarının ve uygulama işlemi niteliğindeki günlü imar durumu belgesinin iptali istemiyle açılmıştır. Dosyanın incelenmesinden, dava konusu onay tarihli imar planlarında taşınmazın belediye hizmet alanında kaldığını belirten günlü ve aynı tarihte tebliğ edilen imar durumu ve dayanağı imar planlarının iptali istemiyle gününde açılan davada süreaşımı bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, imar planlarıyla bu planların uygulanması niteliğindeki imar durumu belgesi hakkında inceleme yapılarak yeniden karar verilmesi gerekmektedir.”İmar Çapına Karşı Açılacak Davada İmar Planının İptali2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava açma süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağını, ancak bu işlemlerin uygulaması üzerine ilgililerin düzenleyici işlemin veya uygulama işlemi yada her ikisi aleyhine birden dava açılabileceğini hükme bağlamıştır. İmar durumu verilmesi, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 7. maddesinin 4. fıkrası bağlamında imar planlarının uygulama işlemi niteliğindedir. Bu nedenle, imar durumunun iptali için süresi içinde açılan iptal davalarında imar planlarının da iptali 6. Dairesi, E1993/993, K1993/5374 sayılı kararında imar durumunun istenilmesine ilişkin işleme karşı verilen cevap imar planının bir uygulaması olduğundan bu cevaptan itibaren 60 gün içerisinde plana karşı dava açılabileceğine karar vermiştir. Danıştay’a göre, 3194 sayılı Yasanın ile yapı ruhsatı almak için yasanın verilmesini zorunlu kıldığı belgeler üzerine yapı yapılmak istenilen taşınmazın imar planında gösterilen tahsis şekli, yapı nizamı, binanın niteliği, kat adedi gibi bilgiler olmaksızın düzenlemeyeceğine göre başvuru üzerine idarece verilen imar durumu belgesinin düzenleyici işlem olan imar planının uygulanması niteliğinde olduğunu kabul etmek zorunludur. Bu durumda, belediyece başvuru üzerine verilen imar durumu belgesi nedeniyle altmış günlük dava açma süresi içerisinde işlemin dayanağını oluşturan imar planı değişikliği işlemine karşı açılan davanın sözü edilen yasal düzenlemeler nedeniyle esasının incelenmesi Durumu Hatalı Düzenlenirse Hatalı İmar Çapından Kaynaklanan ZararMevzuata ve imar planına aykırı olarak düzenlenen imar durumu belgesi nedeni ile bir zarar doğar ise bu zararın idarece tazmin edilmesi gerekir. Örneğin imar durumu belgesi alındıktan ve ruhsata esas projeler hazırlandıktan sonra, imar durumunun plana aykırı olduğu anlaşılırsa, projelerin yapılması nedeni ile ortaya çıkan zararın idarece ödenmesi 6. Dairesi, E1988/2713, K1990/704 sayılı kararında, belediye imar durumu düzenlerken taşınmazın yetki sahasında olup olmadığını yapı yapılabilecek durumda bulunup bulunmadığını araştırmak zorunda olduğundan, yapı yapılması mümkün olmadığı sonradan anlaşılan taşınmaz için imar durumu verilmesi nedeniyle doğan zararın idarece tazmini gerektiğine karar Durumu Belgesi Nedir? Nereden ve Nasıl Alınır? Post Views Yatırım amaçlı bir arsa satın almadan önce arsa imar durumu hakkında detaylı bilgiye sahip olmak yatırımınızı daha doğru bir yönde yapmanıza yardımcı dönemlerde satmak veya arsaya bir bina yapmak hayaliyle arsa satın almak isteyebilirsiniz. Bu durumda ileride yapmak istediğiniz bina için arsanın imar durumu en önemli konudur. Arsanın üzerine bina inşa edebilmek için gereken izinler içerisinde imar izni de olmalıdır. Aksi bir durumda arsanıza bina yapamazsınız. Yapmış olsanız bile "kaçak" olarak tabir edilen bir yapıya sahip olursunuz. Bu durum hayallerinizin yıkılmasına neden olacaktır. Peki arsanızın imar durumunu nasıl öğrenebilirsiniz?Arsa İmar Durumu Belgesiİmar hakkı olan arsaların, imar durumu belgesi adında bir belgeleri bulunur. Bu belge ile arsaya yapabileceğiniz binanın kaç kat olacağı, arsanın ne kadarlık kısmına bina yapabileceğiniz ve ifraz şartları gibi bilgiler yer alır. Bu belge üzerindeki şartların dışına çıkılmaması satın almadan önce imar durumunu öğrenmenin en doğru yolu imar durumu belgesi almaktır. İmar durumu belgesi için, arsanın bağlı olduğu belediyeye dilekçe ile başvuru yapılması gerekmektedir. Belediye içerisindeki ilgili birimler arsanın imar durum hakkında size bilgi verebilir. Bu sayede yatırım yapmadan önce arsanın sizin için yatırıma değerli olup olmadığına karar İmar Durumu Belgesi Nasıl Alınır?Arsa imar durum belgesi almak için ilgili belediyeye dilekçe ile başvuru yapılması şarttır ancak belediyeler arsanın imar durum belgesini herkese vermez. Bu durumda arsanın imar durum belgesini alabilmek için arsanın mevcut sahibinden yardım isteyebilirsiniz. Arsa sahibi ilgili belediyeye yapacağı dilekçeli başvuru ile arsa imar durum belgesini alabilir. Bu şekilde arsanın durumu hakkında kesin bilgiler İmar Sorgulama Yapılabilir Mi?Günümüz şartlarında birçok işlem internet üzerinden gerçekleştirilebilmektedir. Arsa imar durumu belgesine ulaşmak da bu işlemlerden birisidir. Henüz tüm belediyelerin sunmuş olduğu bir hizmet olmasa da, e-imar sorgulama hizmeti üzerinden özellikle büyük belediyelerin sunmuş olduğu arsa imar durumu belgesine sorgulama hizmetini kullanırken arsanın adresi ve ada parsel bilgisi gibi bazı bilgileri biliyor olmanız gerekmektedir. Sorgulama ekranın ilgili bilgiler sizden İmar Durumunu Bilmek Neden Önemlidir?Bir arsa satın almaya karar verirken arsa imar durumunu bilmek büyük önem arz etmektedir. İmar durumu kontrol etmediğiniz durumda imar izni olmayan bir arsaya yatırım yapıyor olma ihtimalini bulunur. Bu durum ileride arsanızı satmanızı veya bir bina yaptırmanızı engel olacaktır. Bu nedenle arsa satın alım işlemi gerçekleştirmeden önce imar durum belgesi ile doğru bilgilere ulaşılmalı, bu bilgiler ışığında arsa satın alımı gerçekleştirilmelidir.

imar durumu özel kullanım arsa alınır mi